住まいづくりコラム

借地権を遺贈する際の注意点

まず借地権から説明します。

簡単に言うと、土地を借りるという事で、概ね土地の上に建物を建てるという事が殆どになります。その土地を借りて建物の所有している方を借地権者という事になります。

基本的には土地の価値が非常に低かった頃の制度と言っても良いもので、今では昔に借地契約した更新という事での契約書はあっても新たに借地契約をする方はまずいないと言っていい契約形態です。

それを現代風に変更されたのが、定期借地契約といって契約した期間が経つと土地の上に建物を建てていたら解体工事をして更地にして土地の所有者に返却するというものです。定期借地契約とともに建物にも賃貸借契約に変わる定期借家契約という法律が出来ています。

土地を借りる際に支払う地代という賃料

借地契約をした土地を借りた方は、土地の上に建物を建てるのも自由ですが、土地を借りているので地代という賃料を払います。かなり昔に借地契約を交わした契約が多いので、土地の価値が飛躍的に上がった今では、この地代が安い高いでもトラブルになって訴訟になるケースも多いです。

一般的に土地の資産価値向上とともに、土地の所有者に固定資産税が課税される金額も上がっているのですが、訴訟になっても土地の所有者が満足するような地代を受取れる結果にならない事が多いのが現状です。その為に定期借地契約、定期借家契約という決めった期間しか貸さないという土地・建物の契約形態が新たに出来たという事になります。

建物の譲渡や建物の建替えに関して

借地契約を交わして建物を所有している借地権者は、土地を別の方が所有して借りていますので、借地契約を交わす際には、建物を建てるという事で貸出しています。

建物は長い年月でどうしても老朽化しますので、建物を建替える時には、借地権を売却するか、建替えをするかの2者択一になると思います。建物は老朽化していても建物が存在する以上は、借地権という権利も残ります。土地の所有者の借地権を購入して貰うのが一番ですが、希望価格で購入して貰えなければ他の方に売却をする事になります。

その際に問題となってくるのが、建替え承諾料という土地所有者から署名捺印を貰う、建替えの承諾になります。基本的には土地を貸してその貸した方がお亡くなりになれば建物を解体して更地にして返却するのが契約書に記載されているのですが、借地権を購入して貰うので土地所有者には解体費用を調整して、解体費用分を差引して買取って貰うという事が多いです。

他の方に売却する際には、やはり建物が老朽化しているので、建物の建て替えが可能かが売れるかの条件になってきます。その建替え承諾を承諾料の金額も含めて既に決まっている状態になっていれば、その借地権は売れると思います。ここでもその建替え承諾料を巡っては、金額面で訴訟となるケースが多いです。

土地を貸した方の一代限りで、建物を解体して更地にして戻して欲しい土地所有者と、建物はまだ使用出来るし、子供の為には借地権を残してあげたい、もしくは借地権を買取って貰いたい金額で折合わないという事になります。やはり金額で折合えないと裁判所に承諾料および建替え承諾の許可を求めて解決して貰う事になってきます。

借地権の遺贈は事前承諾が必ず必要

ここで一番の問題となってくるのが、被相続人の遺言や事情があって、被相続人が相続人以外に借地権を継承させる時になります。

建替えや譲渡に関しては、土地所有者、いわゆる地主の承諾やその際に承諾料が必要ですが、相続に関しては、相続人の全員もしくはその中の一人、数名が相続するのであれば、基本的には言っておいた方が良いとは思いますが、地主の承諾は必要ありません。問題となるのは、被相続人から遺贈により相続人以外の方に名義を移転してしまった場合になります。

相続以外の借地権の移転は地主の承諾が必要になります。地主から借地権譲渡の承諾を貰うのは、建物の名義移転登記前でなければならず、契約違反として多額の承諾料を請求されてしまいます。契約違反であるため、その際には裁判所の許可も貰えない事になります。

その多額な承諾料を支払えない場合には、建物買取請求権というのがあって、これは金額で折合わなければ裁判所の許可で金額も出ますが、借地権者には納得出来る金額が出る事は多くありません。

底地・借地権の仲介を行う不動産会社に纏めてもらう

今では借地(借りた土地の建物)や底地(土地)を購入する不動産がいます。こういう不動産会社はある程度、借地権者の建物所有者に事前確認したり、土地所有者の地主に感触を確かめてから購入する場合が殆どです。土地所有者か建物所有者かのどちらかが売却して、どちらかが購入すればとお互い思っている事が多いです。

それでも不動産の売買で金額を折合わせるには、利害関係の無い第三者の不動産会社に纏めて貰う事も良いかも知れません。価格次第で纏まると思いますが、金融機関は、借地権の土地に融資しないので、建物の借地権を購入するのであれば、土地に担保を設定して融資してくれるし、逆に建物を所有している借地権者には土地購入するので、土地・建物に担保設定して、融資を行ってくれるので、余程法外な価格で纏まらなければ、金融機関からの融資が問題となる事はありません。

借地契約という形態

借地という契約形態は、今ではまず行われなくなっています。大地主と小作人が農作物を耕していた時代の形態で、土地の価値が戦後に飛躍的に上がった今では、貸したとしても土地であれば定期借地契約、建物であれば定期借家契約となってきます。それでもまだまだ現在も目にする借地契約。知識として無いと問題となってしまう事がありますので、ご理解して頂ければと思います。

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