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再建築不可の土地とは?【本当に再建築出来ないの?】

建築基準法でいう道路とは、原則として公道などの幅員4m以上のものを言います。ただし、幅員4m未満の道でも建築基準法の道路(いわゆる「2項道路」)とみなされる場合があります。

建築基準法の道路には、「建築基準法に定める道路」があります。以前の投稿をご覧下さい。

再建築不可の建物とは

まずは再建築不可という言葉を聞いた事があるかと思います。言葉の通り、建物を解体してしまうと建て替えが出来ない建物になります。

それは、建築基準法が改正されて、その都度厳しくなっていき、現法律では、建て替えが出来なくなった既存不適格という扱いになった建物になります。建築基準法の改正は巨大地震で大きな被害がもたらされると改正されている事が比較的多いです。下記の表をご覧頂けば、幅員2m未満の道路に接している割合は、4.3%もあるという比較的多いという事が分かると思います。

どのような既存建物が再建築不可になるのか?

建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物を言います。接道義務とは、建築する際に、その土地と建築基準法上の道路と接する長さが原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していんければならないという規定をいいます。幅員4m未満の建築基準法上の道路でも、みなし道路という扱いであれば問題ありません。

殆どの場合は、あくまで建築基準法が改正されて厳しくなる前に建てられた既存建物となりますので、すぐに罰則が科される事はありませんが、基本的にリフォームする事は可能ですが、建築確認が必要となる新築、増築については、行政の建築許可が一般的におりません。

何故、再建築不可とするのか。

建築基準法上の道路に2mの接道が無い土地は、ほとんどの場合は、旗状の形状となる敷地が多く、接道義務には、隣接地の方々防災や安全の為に緊急車両の移動や出入口の確保をして、スムーズに消火活動や救助が行えるようにする目的があります。

4m以上の建築基準法上の道路に2m接道していることが、万が一の緊急時の際に、周辺住民の方々も安心して住む事が出来るという規定であるといえると思います。

再建築不可という既存建物のある土地を活かすには

1、まずは既存建物を解体して新しい建物を建てる建築確認申請を出しても許可がおりないなら、殆ど新築同然のリフォームをするという方法があります。大地震がきたら潰れてしまうような建物であれば生命にも関わってきますので、リフォームを指せないという事はありません。

2、建築基準法上の道路に2m接道しているかを現況で確かめてみましょう。東日本大震災のような地震で、例えば浦安市の住宅街では液状化現象が起こって敷地形状が変わったという土地が多くみられました。不動産を購入した際に土地の接道の長さを示す法的な資料が無ければ、土地の境界確定測量をして本当に接道が2m未満か、2m未満であれば接道の長さを確定する事がまず必要になります。

土地を購入した際には2m接道があったけど、現況では1.99mという事で、以前の法務局にあるような法定な確定測量図があったりすれば、建築確認申請の許可が下りる可能性が十分にあります。

そもそも建て替えをするのに土地の境界確定測量をする必要はありません。もし隣接地の方と土地境界の立会確定でトラブルになっていて、土地境界の立会が得られない場合には、永遠に建て替えが出来なくなってしまいます。要するに接道が2mあったという法的根拠があれば問題ない事になります。

3、建築基準法上の道路に接道2mがあるという法的根拠が示せない場合には、土地の境界確定測量をしなければなりません。上記2のように隣接地の方とトラブルで境界確定が取れない場合には、建て替えが出来なくなったり、土地を隣接地の方に有利な土地境界ラインにしなければならなくなる場合もあります。

土地の隣接地の方との境界確定測量をする場合というのは、土地付の不動産の売却をする場合と、上記のように建築基準法上の道路に2m接道しているかどうかが、法務局などの法的資料を不明な場合となります。

例え2m未満でも建て替えが出来ることがあります。接道の長さを確定させてから管轄の市区町村の建築確認申請部署に相談に行くと、建築基準法第43条第2項第2号の規定に基づく許可取扱というのがあり、建築審査会という審査に掛けられる。

その審査の結果によらずとも、建替え条件として、建物は、1、2階建までで、2、準耐火建築物とし、3、隣接地の壁面後退を1m確保するという事などの条件をクリアして初めて建て替えが出来るようになる。建て替えを考える敷地の形状によっては、建替え条件は厳しいものとなり、建替えは出来るとしても出来ないようなものとなる事にもなる。

新しく建替えが出来ても小さな建物になってしまうなら、新築同様な大規模なリフォームして既存建物の大きさを維持していた方が良い場合もあるので、建物の強度面、費用面、様々な角度から検討が必要である。

建築基準法上の道路に接道が2m未満でも建て替えが絶対に出来ない訳では無い事を覚えておいて下さい。購入する際もそれを理解した上で、安いと感じるなら購入するのも決して悪くは無いと思います。

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