土地探し

私道の掘削承諾、通行承諾とは?【失敗しない土地購入】

土地には必ず道路に接道しています。道路に接道していない土地も稀にありますが、基本的に土地は、公道か私道かの別はありますが、道路に接道していなければ価値はありません。

接道が公道に面しているのであれば問題となる事は殆どありませんが、私道に面した土地になると様々な問題となる可能性がありますので、購入時に解決した上で購入する事になります。

道路の所有者は?公道?私道?

公道に接している場合

先程も書いたように接道している道路が公道であれば問題ありません。公道でのデメリットは、敢えて言えば、土地を売却する際の売却の対象となる土地と道路の境界確定をする際の測量費用が少し高くなり、役所に申請して日数が掛かります。

私道に接している場合

私道の場合は、まず私道の所有者を確かめるところから始めます。

私道の場合には、所在地の管轄の法務局に行って、法務局にある土地の地番が青色の数字で記載されている地図(ブルーマップ)で、私道の地番を確かめて公図を取得します。

公図から私道の道路部分の土地の全部事項証明書を取得しますと、全体を1/3、1/2等の持分割合はいいとして、共有で所有している私道から、所有している土地の前の道路部分の半分(向かいの方と)だけを個々で提供している私道など分かると思います。

私道では持分割合が少なくても所有権の持分があれば私道の様々な権利も発生しますので、所有権の持分が全くないという事だと問題となってきます。土地購入の際で土地の接道が私道の場合は、持分があるのかないのかの確認、および持分を持っている共有者の名義確認をする事が重要になります。

ポイント

道路の私道・公道の判断は管轄の区役所の道路課で教えて頂けます。

私道か公道かを確認して、私道であれば所有者確認がまず第一です。購入対象の土地名義人が私道の共有名義人にも名前が入っているかが重要になります。

道路掘削承諾書とは?

道路掘削承諾書とは、土地を購入した場合に接道する道路が私道の場合に、建物を建てる場合に、私道持分のある全ての方から建物の給排水工事をする際に「私道の掘削をしますから宜しですか?」と承諾書を土地購入の際に売主に貰っておいてという事になります。一般的には土地の購入の際の買主が売主への購入条件の一つがこの道路掘削承諾の用意となります。

今まさに問題となっているのは、空家が多くなっていて、私道の持分のある方の一人が認知症となっている、尚且つ、後見人の方もいなくて道路掘削承諾書の取得が困難となるケースがあります。

また、土地および私道持分を相続した方の人数が多くて、遠方に住まわれている方もいて、道路掘削承諾書の取得に日数が掛かったり、何処に住まわれているのかさえ、親族と交流もないので分からなくて連絡が取れないケース等もあります。

通行承諾書とは?

通行承諾書とは、上記の道路掘削承諾書と同様、建築の際に工事車両が私道を通りますという事と、土地を購入して建物建築後に、自家用車両が生活するうえで私道を通りますという承諾書となります。

私道が単独で所有している場合には、工事車両どころか人が道路として通行するのも不愉快だと道路入口に車が入って来られないようにポールを立ててしまったり、単に通行する人に嫌がらせ等をしてニュースにもなった私道の通行トラブルはあります。

だからこそ土地を購入する際の私道の所有者全員から上記の道路掘削承諾書および道路通行承諾書を売主に用意して頂くのが、買主として購入条件となってきています。

こちらも道路掘削承諾書と同様に、私道持分のある所有者全員から承諾書を取得しなければ、売主も土地を売却出来ない為に承諾書を頂くよう所有者に当たりますが、やはり認知症となっていて意思表示が出来ないとか、私道所有者が何処に住んでいるか分からずに連絡が取れない事が多くなってきています。

まとめ

土地を購入する際に注意する事の中に、まず隣接地の所有者の立会印のある土地の境界確定測量図、接道する道路が私道の場合は、上記の私道の場合には道路掘削承諾書、道路通行承諾書が購入する条件となってきていますが、接道が私道ではなく、公道であれば土地の価値も少し高くなり、承諾書は不要になります。

要するに土地購入の際は、出来れば公道に面する土地を購入するのが良くて、私道の場合は、それだけ土地価格は安くなっているのだが、道路掘削承諾書と道路通行承諾書が売主が引渡しまでに取得出来れば、逆に安く土地が購入出来るので、価格的なお得感はあるのかも知れません。

売主は購入条件に買主に私道の場合は、上記の条件を付けられてしまいますが、万が一、承諾書が取れなければ、売り難くなってきてしまいます。土地が売却出来ない訳ではありませんが、大幅な価格の値下げを要求されたり、近隣相場では売れなくなってしまうのが現実となっており、大幅に安くしなければ売れないのなら売りたくないと気持ちが後退して、不動産売買が進まず滞ってしまい、空家が増える原因の一つともなっています。

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