土地探し

失敗しない不動産売却【上手な不動産の売り方】

失敗しない不動産購入で不動産仲介会社との上手な付合い方を書きましたので、今度は不動産売却に関わる不動産仲介会社との上手な付合い方を書きたいと思います。

不動産売買を自分で買主・売主を探せる場合には、不動産会社とお付合いする必要も無く、また仲介手数料という経費も不要となりますが、一般の方が直接買主を探すのは不可能に近いことです。不動産会社の営業マンでも不動産のサイト(SUUMO・ホームズなど)、レインズという不動産会社のデータが見られるものが無ければ売却は難しいものです。

土地探しの方がこちらを読んで頂く事によって、売主がどのように不動産売却をするのかを理解する事から、買主としての注意点も理解出来ると思います。

売却を依頼する不動産会社を探す

まずは不動産売却をする前に自分なりにインターネットで近隣売却価格を調査して頭に入れた上で、売却不動産から近いターミナル駅の不動産会社へ売却価格がどのような金額になるのかを相談しに行ってみます。ここで注意が必要なのは、絶対ダメでは無いのですが、出来れば不動産売買を主にしている不動産会社を探すのが良いと思います。

例えば、店頭に賃貸物件のチラシばかりであれば、売買は苦手とか難しい可能性はあります。不動産売買を主にしている不動産会社であれば、路面店舗にする必要はそれほどありません。すぐに売却不動産の最寄りの駅の不動産会社をインターネットで検索して訪問してみましょう。

ポイント

不動産の売買を積極的に行っている不動産会社を探しましょう。

不動産売却希望価格と売却可能価格を理解する

不動産会社に言われる前にインターネットできちんと調べれば、

  • 売却が土地であれば、土地の面積、路線名と駅からの距離、地形、前面道路幅員
  • 区分マンションであれば、専有面積、築年数、路線名と駅からの距離

などから比較検討をすれば、凡その売却価格が見えてきます。

ここで、素人だからとその調査すら怠ると、

不動産会社に騙される事が無くても、疑心暗鬼になってしまいスムーズに売却が進まない。売却する不動産が相続で手に入れた不動産を売却する際に調査をしない所有者が多い。

と、知人の不動産会社勤務の方が言っていました。

また不動産仲介収入だけを主な収益源としている、売買専門の不動産仲介会社へ相談に行くと、どうしても売却の依頼を頂かないと営業成績どころか入口にすら立てないので、弊社であれば高く売れるような事を言われ、惑わされてしまいますが、実際には今の時代は不動産売買価格に大きな差が出ないと思って良いと思います。

だから大手不動産仲介会社だから高く売れるというのは幻想で、どちらかと言えば、不動産会社に勤務されている親しい方で、一生懸命にしてくれると信頼出来る方がいるのであれば、大手不動産会社の名前だけで依頼するより良い結果となる事が多いです。実際に私も不動産の売却を知人に頼んだところ一生懸命対応してくれたので、満足して売却する事が出来ました。

ポイント

大きい会社だから高く売れるということはなく、信用できるかどうかが大事。

1社に依頼するのか、複数社に依頼するのか

知人の不動産会社の方に頼んだ場合は複数社に頼めない、複数に頼んだ方が良いのではないかと思われる方もいると思います。

売主が複数社の不動産会社に頼むことが出来ない専属専任媒介契約および専任媒介契約というのがあって、複数社に売却を依頼出来る一般媒介契約というのもあります。

複数社に依頼出来る一般媒介契約以外は、レインズという不動産会社だけの流通サイトに掲載する事を宅地建物取引業法で定めておりますので、1社に頼めば複数社に頼んだ事と同じ効果が得られます。

レインズとは

不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network System)の略で、不動産業者のみ利用できる不動産取引には欠かせないシステムです。

逆に一般媒介契約では、複数社に依頼が可能ですが、レインズに掲載義務が無く、売るのが難しくなってしまいます。

また、有名な不動産仲介会社に依頼すれば高く売れるわけでもありません。

専任媒介契約と専属専任媒介契約を交わした不動産会社は、成約して決済する事が主たる営業成績となり、会社の収入源となるので、レインズに掲載した上で、契約すれば確実に売主から仲介手数料を頂ける、いわゆる、広告を掲載する予算も確保出来た事になります。

要するに他の売却を依頼された不動産と一緒に広告も掲載出来ますし、売主から仲介手数料を頂くには、広告費を掛けても売らなければなりません。これは、不動産会社はどこもそうだと思いますが、ゼロか100の日々を過ごしていますので、売って広告費を上回る手数料を手に入れようと動くと思います。

これが、複数社の不動産会社に任せたのであれば、任された不動産会社もはっきり言わないと思いますが、広告費を掛けずに当たったらラッキー程度の動きになります。これは大手不動産仲介会社も大小ありますが、殆ど同じ考え方になると思います。

上手な売り方は、1社のみに専任媒介契約もしくは、専属選任契約で依頼して、絶対に更新しないという約束で、契約期間3ヶ月という期限を設ける事です。それで、あればその期間内に決着を付けようと必死になると思います。

また、不動産売却に当たっては、長い期間、売却不動産として広告などに出していても売れない不動産は何年経っても売れません。概ね1~3ヶ月で購入検討者も現れなければ、売却希望価格が高いということです。不動産価格というのは、概ね5~10年で上がったり下がったりしますが、1年程度では変わりません。

これは高く売りたいという心理、高く売れると言って売却依頼を貰いたい不動産会社の思いが一致するとそうなりがちです。不動産会社は3ヶ月間売れなくても責任は取りませんので、ある意味いい加減でもあります。

不動産会社任せでは無く、自分なりに近隣売却価格を調査して、この価格で売れるだろうという設定が必要です。そこから、不動産会社には、インターネットに掲載しているかを確認しておいて下さい。

不動産は近隣相場より自分の不動産だけが特別に高く売れる事は絶対にありません。逆に安く売られている不動産があるのであれば、それこそ自分と同じ悪条件では無いかの調査が必要です。車が入っていけないとか、背後に崖があるとかは価格が下がる条件になります。

近隣売却価格を自分で把握し理解して、知人の不動産会社とか不動産会社を利用して、少しでも早く売れることを願っております。

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