土地探し

建物・土地の全部事項証明書とは?【失敗しない土地購入】

土地・建物『全部事項証明書』は以前は「謄本」と呼ばれていました。土地購入する際に、不動産仲介業者に依頼して土地を探すのであれば、依頼すると法務局で取得してくれて、見させて貰えます。自分で知っておくと、きっと便利です。

誰でも取得可能で、単に全部事項証明書の情報だけ手にしたいのであればオンラインの【登記情報提供サービス】に加入手続きすれば、全部事項証明書1筆取得で334円で見ることができます。法務局の窓口での取得は、その全部事項証明書が金融機関の融資の証明書となり、必要書類ともなりますので、手数料600円掛かります。

土地の全部事項証明書には、土地の情報がたくさん載っています。

土地の地番とは?

住所(住居表示)と言うのは、基本的に建物が建っていて、お住まいの建物に郵便物などを届ける為に割り振られた表記という事で、同じ住所の建物もあります。これに対して地番と言うのは、その土地の一筆ごとに割り振られた登記所が付する番号です。住居表示が実施されていない地域では、この地番がそのまま住所を表すために使われる事も多いです。

法務局に行くと地図が用意されていて、地番が地図の上に青色の数字で記載されています(※ブルーマップといいます)。これをもとに土地の地番を確かめて費用を払って全部事項証明書を取得する事になります。

土地の全部事項証明書には何が記載されているの?

実際に土地の全部事項証明書を見てみましょう。

まず表題部に、土地の地番、土地の地目(土地用途)、土地の地積(面積)が記載されています。

地番と言うのは、土地上に建っている建物が1棟でも土地の地番は2つ、3つあるという事もあります。その場合は、2筆、3筆などと言われています。法務局で複数筆がある土地と聞いているが、地番が全部分からない場合には、法務局で所有者名を告げて、この地番の周りのこの氏名の方全ての全部事項証明書を取得したいと相談すると調べて頂けます。土地の売買するのを検討されているのであれば、取引する土地の地番全てを取得して確認した方が良いと思います。

土地の地目(土地用途)には、上記の宅地の他、田、畑、山林、雑種地、滅多にありませんが、他にも、ため池、鉄道用地、墓地、牧場、保安林、公園、公衆用道路など2020年1月現在、23区分あります。

地目が田、畑となっていても実際の利用状況で税金などが課税されており、実際に地目通りに田や畑をしていますと、生産緑地という事で固定資産税を軽減されてたりしていますので、土地の売買による所有権移転や住宅建築などについては、農地法、都市計画法などによって制限が掛かります。

土地の地積(面積)は、その言葉通り広さを表していますが、今では土地を売買される際には、隣接地の方と土地の境界を確認した土地境界立会印を貰って隣接地の方と土地境界で問題が無い事を確認してから購入されるのですが、隣接地の方から土地の境界の立会印が貰えなくて、土地の境界線が不確定となると、売買が成立しても、購入者は安く無ければ購入しないとなります。最悪の場合は、売れない土地となってしまいます。

権利部(甲区)所有権に関する事項

法務局がコンピューター化されてからの所有権の歴史が記載されています。コンピューター化された法務局であれば、どこの管轄の法務局でも地番が分かれば取得出来るようになりました。

左側から所有権移転、真ん中が、その所有権が移転された日付、一番右側が、上部から所有者が変更されて、最下部に現在の所有者が記載されています。所有者が複数名いる場合には、持分割合が何分の何とも記載されています。

所有権の移転は、殆どが相続、売買となります。相続の場合の所有権移転登記は、相続人全員の署名捺印のある遺産分割協議書が整わないと所有権移転が出来ませんので、長い期間、遺産分割協議が纏まらなくて、被相続人の名義のままという事もあります。

所有者が高齢者で、所有権も無いのに親族が土地の売買で、窓口となる事が多々ありますが、高齢者で認知症などになっていると意思表示が無効となり、土地の取引自体が出来ません。窓口となっている親族の方が、後見人となっているのか確認して、後見人で無ければ一度は所有者の方、共有名義の場合は、所有者全員の方の意思を確認する事が重要になります。

権利部(乙区)所有権以外の権利に関する事項

左側記載の登記の目的は、殆どが金融機関から融資を受けて土地を購入しますので、抵当権設定が殆どになります。ご商売をされていて融資をお願いする頻度が多い場合などには、根抵当権設定という事もあります。

真ん中に記載なのが、その抵当権設定をされた日付となります。要するに金融機関から土地を購入する為にお金を借りた日になります。

一番右側に記載されているのが、借入しました債務者名、債務者の住所、融資を受けて抵当権の設定であればその原因の、金銭消費貸借契約、そして融資した金融機関を根抵当権者と言いまして、その金融機関の保証会社名、その所在地、融資金額、金利等が記載されています。

融資を受けた時期から逆算して日が浅ければ、殆ど借入金額の元金は減っておらず、売却して貰うには、記載された借入金額同等かそれ以上の金額で無ければ売れません。概ね、土地を購入する為に融資を受けた時期から日数を確認して、借入金額の残債額を予想します。それ以上でなければ売却は出来ませんので、駆引きしているというより、売主が何故その売出価格にこだわるのかが見えてきます。

最後に全部事項証明書とは?

全部事項証明書には、その不動産の殆どの情報が詰まっています。これを確認せずして、不動産の購入を検討してはいけないという程だと思います。

駆引きされても情報を手にしていれば動じる事も無く、冷静な判断も出来るかと思います。また購入検討の土地の隣接する土地の所有者が売買で土地を手にしたのか、昔から住んでいて相続で手にしたのかを知っているだけでも違うと思います。誰でも手に入れる事が出来る不動産情報ですので、利用してみて下さい。

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