土地探し

失敗しない不動産購入【上手な不動産の買い方】

注文住宅を建てたい場合、まず土地を購入しなければなりません。建売住宅や区分マンションを購入するよりも、不動産売買仲介会社の協力を得なければなりません。土地を購入して注文住宅を建てるのは、大変な面も多々あると思います。

土地だけを購入する為に金融機関は融資をしてくれません。土地と建物の総額を算出して、その他、抵当権設定費用や所有権保存登記費用など、土地建物代金以外にも掛かる費用を考えて、融資総額を金融機関に相談しなければなりません。

まず、土地購入の際には、不動産会社から土地売却情報を得なければなりませんので、不動産会社との上手な付き合い方をお教えしたいと思います。

どのような不動産会社に頼むべきか?

不動産会社と大まかに言っても、土地を購入して建売販売している会社もあれば、広い土地を購入して1棟を区分して、新築の区分マンションを販売している会社もあります。不動産仲介をしている会社でも、不動産売買を主にしている会社もあれば、賃貸仲介を主にしている会社もあります。

どの不動産会社でも営業の方は、「不動産の事なら何でもしますよ!」とは言いますが、不動産会社に頼む前には、どの様な不動産業務を主として行っているのかをホームページ等で確認して頼むことが重要です。

ポイント

土地購入なら売買メインの不動産会社を探しましょう。

大手不動産売買仲介会社に頼むべきか?

大手不動産売買の仲介業者と言えば、三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)、東急リバブル、住友不動産販売、野村不動産アーバンネットなどが有名かと思います。

売買仲介業務を主としてきた上記の大手不動産売買仲介会社も時代の流れで現在は、1棟の投資用マンションを売主として販売していたり、中古1棟マンションを買取してリノベーションして再販売したりしています。

個人対個人で直接取引する事も今後行われる可能性が有る中で、不動産売買仲介以外にも様々な業務を行うようになっていますが、今でも不動産売買仲介が主な業務となっています。

一見、大手不動産売買仲介会社に頼むと、売却の場合は、売れる金額が高くなりそうな気がしますが、不動産売買のインターネットサイトのSUUMOなどに掲載したり、不動産流通標準情報システム(レインズ)に掲載するので、大手だから高く売れるという訳では無いのです。と同時に、大手不動産売買仲介会社だからといって、特別に近隣相場よりも安い売却土地情報を得られる訳でもありません。

逆に上記サイトは、土地を探す為のシステムではありませんので、購入する土地を探して貰う場合には、土地を売却する場合と違って、媒介契約書などは交わさない事も多いので、どこの不動産会社に頼んでも構わない事が多く、大手不動産仲介会社に関わらず、土地を購入したいエリアの最寄駅や隣駅などで、不動産売買仲介をしている不動産会社に相談するのが良いかも知れません。

自分の年収から土地建物総額の融資可能額を調べておく

自分の年収から住宅ローン融資可能額がインターネットで分かります。年収と返済の比率は、金融機関が考えているのは、年収が400万円未満の方は、返済比率25%、400万円以上であれば、返済比率は35%と言われています。

これは経済状況によって変りますので、あくまで目安として把握しておき、実際に購入したい土地金額の相場、建物請負金額の概算を算出して、金融機関に融資事前審査の申込みをして、融資可能額をはっきりさせておいた方が良いと思います。

金融機関の融資の事前審査を受ける

不動産仲介会社を動かすには、土地建物総額で金融機関の融資を申込みますが、総額では無く、建物請負金額と土地の購入金額が分かるようにして、一度土地建物の総額を金融機関へ融資申込みをして確認しておく事が重要です。

一生に一度建てるかどうかの注文住宅の建物代金は高くなりがちです。また土地代金にしても安くなる事は無いので、融資金額を考えた場合、名目は予備費でも良いので、金額は少し多めにして金融機関の融資事前審査の申込をした方が良いと思います。

その結果があれば、どのくらいの金額の土地を購入出来るかが分かります。事前審査の後に本審査がありますので、融資は絶対ではないのですが、金融機関から事前審査結果通知書というような書面で頂ければ、融資可能だとする証明にも近い書類となります。

購入する土地は、事前審査をして貰った土地と異なったとしても、同じような金額の土地であれば、

  • 勤務先が転職して変わった
  • 何千万円もする高級車を急に購入した
  • 病気をして働けなくなった

などのように融資事前審査結果を出して貰ったときの状況から大きな変化が無く、融資事前審査結果を出して頂いてから何ヶ月も経っていないなら、審査結果と同じ融資金額が可能だと思われます。

不動産売買仲介会社は、その融資事前審査結果が分かれば、いくらまでの土地を探せば良いのか分かるので、無駄な動きをしなくて済みます。

その融資事前審査結果の書類を売買仲介会社に見せれば、土地を購入する意思があり、購入出来るという信憑性も高まり、不動産仲介会社の営業の方の動きも違ってくるのが分かると思います。

最後はご自身の早急な決断

不動産会社で土地を購入する場合には、上記のように実際に買おうと思っている事、土地代金の融資可能額が分かる事は重要です。それさえ分かれば不動産売買仲介会社も目の色変えてまでとは言わなくても、スムーズに動いてくれると思います。

そうなると何度も土地売却情報を紹介されるようになり、土地を見る機会も増えてきます。そうすれば、定価の無い土地の価格でも、こういう土地は高い、こういうのは安い土地だと理解出来る部分も出てくると思います。

何より最後に言いたい事は、何度か土地と価格を見て、土地と価格を考えるようになった上で、自分が「これだ」と思うような土地は、他の人も良いと思っているという事です。

良い土地が見つかった時、他の人も検討しているかもしれませんが、金融機関での事前融資審査をしておくと、他の人よりも土地が買えるかどうかのスタートラインが既に違います。そのアドバンテージがあるうちに、最後は迷いなく決断する事が重要だと思います。

何千万円もする土地がすぐに売れるものかと思う方もいますが、自分が良い土地と思った以上は、同じ土地を購入したいと思う方は絶対にいるという事です。高い買い物ですが、土地購入はタイミング、縁だと思って良いと思います。

不動産売買仲介会社と上手に付き合って良い土地を探しましょう。

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