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傾斜地の造成宅地 購入のメリット・デメリットは?【失敗しない土地購入】

神奈川県横浜市などの傾斜地の多いエリアでは、傾斜地を造成して宅地に変更します。集中豪雨での洪水、土砂被害のあった場所などは、傾斜地で家が流されたというニュースも聞いたことがあるかと思います。

造成工事の説明や、造成した宅地を購入するメリット・デメリットをお話ししたいと思います。

傾斜地の宅地造成工事の説明

造成工事の解説図を見て頂ければ分かると思いますが、既存の傾斜地の土も一旦掘り起こして工事完了後に埋め戻す箇所もありますので、柔らかい地盤となってしまいます。

この工事は傾斜地独特では無く、一般的な平坦地の建築工事も基礎部を掘ってそこへ基礎工事が終わると埋め戻しています。なので特別な工事ではありませんが、傾斜地だから何か集中豪雨などの場合には、土砂崩れの可能性が出てくるという事になります。

土砂崩れを防ぐ為に、コンクリートの擁壁を土留めとして造るのです。

現在、高さ2m以上の擁壁を設置(工事)するには、建築確認申請を役所に提出して許可を得なければなりませんので、基本的には許可を貰うためには擁壁の一定基準があって土、砂崩れなどが無い、地耐力が求められた擁壁になっています。

造成宅地工事をする会社はどんな会社?

まず何より傾斜地を一般の方が購入して、建築工事をするのは、建設会社もしくは個人としての建築免許が必要になります。

造成工事費用を金融機関に借入て建築会社が造成工事をするなら、土地を購入してから宅地造成許可取得まで、さらには、造成工事期間中の借入金利、開発道路、排水給水などのインフラ整備などまでを考えると、一般的な建築会社ではスムーズにはいきません。

傾斜地を購入し、造成工事をして、宅地にして販売までを得意としている建築会社兼不動産会社で無ければ難しい工事いなると思います。

傾斜地でなければ開発道路を土地の中に入れて宅地にするだけですので、工事期間は短くはなります。それでも開発行為に日数が掛り資金的な問題は発生しますので、資金的に安心出来る会社が造成工事、開発行為をしていると考えて良いと思います。

ポイント

造成宅地工事を行っている会社は安心できる会社が多い!

造成宅地を購入するメリット

造成された宅地を購入するメリットは、上記にも記載したように資金的な問題がある為に、経営内容が悪い会社だと出来ないので、会社に対しての安心感が得られるという点になります。

きちんとした開発道路、造成工事などは、工事前に建築確認申請を行い、工事後には検査済証を取得しなければなりません。

建物の建築工事と違って建築偽装などが出来ないという事も有り、尚且つ、見栄えの良い綺麗な道路や造成された土地は街並みが綺麗に整っているので、土地の価値は駅からの距離など交通の便にもよりますが、一般的には造成工事した金額以上になると思われます。

地方の造成宅地の基準だと、それ以上の集中豪雨など予想だにしない災害がありますが、横浜市など人口密集地の造成工事の許可基準はかなり厳しいもので、昨今の異常気象でも、首都圏での集中豪雨で何棟もの家が流されたという事はありません。

また造成宅地をして何区画もの宅地を販売しますが、概ね似たような年代の似たような年収の方が購入されますので、価値観も近いものがあったりもするので良いのでは無いかと思います。

造成宅地を購入するデメリット

造成工事をした土地には、開発道路と言われる土地の中に新規に道路を作らなければならない事が多いです。その道路は、両端が公道まで突き抜けられれば、区道や市道として公道に移管して貰えるのですが、行き止り道路であると公道として、特殊な事情が無い限り、市や区には移管しないという事になります。

そうなった場合は、道路は私道となり、造成宅地を購入した全員で道路管理をする事になります。

問題となるのは、道路が老朽化して陥没する事が無いとは言い切れませんが、それよりも給排水になると思います。

特に老朽化した給水管から漏水している場合には、復旧するのに時間とお金が掛かります。

給水工事の見積書を複数の水道工事会社から取って、造成宅地を購入した全員で道路を共有する事が殆どですが、等分に修理の支払金額となりますが、同意したのに支払わなかったり、そもそも工事などお金が無いからしたくないという方も出てくる可能性が否定出来ないという事があります。

公道であれば市道であれ、区道であれ、給水工事を委託された業者がすぐに対応して工事をします。税金で工事費用は支払われる為に負担金はありません。これは造成宅地に関係無く、公道と私道の異なる点になっています。

ポイント

開発道路が私道であった場合、管理が必要になり費用が掛かる場合がある。

もう一つは、2m超える擁壁が問題になってきます。2m超える擁壁は、建築確認申請を取得するのできちんとした工事はされると思いますが、擁壁も地震によってヒビが入る事もありますし、老朽化すればコンクリートも弱くなるという事です。

その際には、自分だけの費用で擁壁を工事するのは不可能なほど高い工事費が掛り、場合によっては、費用というより物理的に擁壁の交換が不可能という事もあります。

擁壁は複数の造成宅地の土地境界線にございます。それを自分だけの部分の擁壁を切り取って、やり直す事は出来ません。擁壁全部を交換するには高額な費用が掛かる事になって、擁壁を背負っている土地の方全員の承諾、費用負担が必要になるので、道路の給水管からの漏水工事よりも合意形成が困難だと思われます。

ポイント

擁壁のメンテナンスが必要になってくることもある。

擁壁のメンテナンスはとても大変。

造成宅地購入はおススメか?

余り傾斜が厳しくない造成宅地であれば、土砂崩れの可能性も低く、土地購入の価格も平坦地などと比較すると安いので、初めての不動産購入では良いと思います。

ただ不動産価値は、今後少子化に伴い、人口が急激に減っているので、不動産価値を求めるなら無理してでも都心に買った方が価値の下落は少なくて済みます。

メディアには一般宅地の土地上昇などと路線価を公表される際には掲載されますが、人口が減っているエリアであれば、不動産価値向上はありません。売却を念頭に造成宅地を購入するのであれば、私道に埋設された給水管などの老朽化が著しくならない年数で売却を検討されるのが良いと思います。

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