住まいづくりコラム

建築基準法に定める道路6種類【42条第2項道路】とは?

建築基準法という建物を建てる際の法律がありまして、建物というのは、その敷地が幅員4mの道路に2m接道していなければならず、その建築基準法上の道路に合致していなければ建てられません。合致していない場合には、建築基準法に定める道路に接道していないという事で、いわゆる再建築不可という敷地となってしまいます。また、特定行政庁が必要と認めて都道府県が指定する区域内においては道路幅員6mとなっている。

次に説明する建築基準法42条1項1号以外の道路には、公道と私道の2種類があります。では、建築基準法で定める基準法に定める道路6種類の説明をいたします。

建築基準法42条1項1号

道路法による道路です。国道、都道府県道、区道など公道の事を言います。

国道と言えば、整備されていて道路幅員も広いというイメージがあるかも知れませんが、国道でも幅員が4m未満の国道もあったり、青森県弘前市から青森県東津軽外ヶ浜町の竜飛岬へ続く国道は、日本で唯一階段が362段ある国道となっています。

建築基準法42条1項2号

都市計画法や土地区画整理法等の法律により造られた道路。開発道路と言います。開発道路には、区などに管理を移管して公道となったり、各自の所有する土地に接道する所有者全員の共有名義とする私道があります。

開発許可を受けて築造された道路は、すべて開発道路として、建築基準法第42条第1項第2号の「都市計画法による道路」となる。

だが、開発道路がすべて「公道」になるわけではない。開発道路であっても、公道から公道に接続していなかったり、迂回路のように分譲地内でコの字型に築造されているような道路、もしくは行き止まりの場合には、たとえ公道から公道に接続しているといっても、その道路は主に分譲地内の人達だけが利用する道路であり、一般公共の用に供される道路とはいえないから公道とはならないのである。

このような道路の場合は、開発行為の事前協議の段階で「公道」とは認められず(都市計画法第32条)、公道として移管出来ない道路は、「私道」として、その所有者である分譲主あるいは分譲地の購入者が共同で管理をすることになるのが一般的である(都市計画法第39条)。

建築基準法42条1項3号

建築基準法42条1項3号とは、昔から存在する道路で、建築基準法の施行時の昭和25年11月23日現在から存在する道路(既存道路)。

昭和25年(西暦で1950年)は、第二次世界大戦が1945年に終結して、まだ道路が舗装されている事など無い時代になります。昭和30年代(西暦1955年)になりますと、道路が少なく整備もされていないのに、たくさんの車が道路を走るようになり、交通戦争といわれるほど、渋滞なども酷くなり交通事故での死者が増えていった頃になります。

それ以前に既に存在した道路になりますので、昔から人が住まわれていた街には多く存在しています。

建築基準法42条1項4号

都市計画法等で2年以内に道路を造る事業が予定されかつ特定行政庁(区長)が指定したもの、いわゆる計画道路となります。計画道路に決定されると拡幅されて道路となる部分には、建物を建築するのに制限が掛かり、一般的には木造2階建ての建物しか建てられなくなります。

拡幅された道路部分に土地を所有されている方には、土地を収用され道路とされましが、容積率が上がって高い建物が建てられるようになります。そのように土地面積が道路となって減少する分、容積率を上げて土地所有者の資産価値の減少を抑えるようにしています。計画道路の拡幅で所有地が全て道路となってしまうような方には、代替地を用意したり、金銭的な補償をしまています。

建築基準法42条1項5号

建物を建てるために一定の基準で造られた道で特定行政庁(区長)がその道路の位置を指定したもので、いわゆる位置指定道路と言われています。

位置指定道路は、複数の宅地を開発業者が一団の土地を分割し区画して販売する際に設けた道路で、複数の宅地を購入した複数の方々で所有しているケースとなっておりすので、位置指定道路は、殆どの場合が私道という事になります。

開発道路は共有名義で所有しているケースですので、道路を通行して所有地に行かれる方だけの私道と思われますが、訴訟へ発展した際に下記の判決が出された事がありますので、一般公衆の通行まで禁止出来ないと言われています。

東京地裁平成23年6月29日判決。

一般公衆の通行この判決はまず、『位置指定道路は私道ではあるが、その所有者以外の第三者を含む一般公衆の通行を許容する性質を有しているものであるから、公衆の通行・立入りを全面的に禁止したり阻害したりすることはできない。しかし、あくまで私道であるから、その所有者は、道路に対する維持・管理権を有し、位置指定道路の趣旨等、法令の規定に反しない限り、道路の保全と関係権利者の居住の安寧のため、道路の利用を自治的に定めることができ、道路を利用する一般公衆もその定めによる利用制限に服するものというべきである。』

公道に接道する土地は資産価値も私道とはかなり違いますが、土地を購入する際には、一般の方ですと、私道と公道の違いを本当に理解して土地を購入される方は少ないと思います。

現在、土地の売買には接道する道路が私道の場合、私道の全所有者から道路の通行承諾書、建築の際の掘削承諾書に署名捺印を貰わなければならず、売買価格が近隣相場価格で契約(不動産取引)が出来ないようになってしまっています。また、私道の共有名義の方が、行方不明だったり、認知症で意思表示が難しい場合なども増えてきて土地の売買が難しくなりつつあり、空家の原因の一つともなっています。

今後はさらに土地に接道する道路が、公道か私道かで所有地の資産価値の差が、大幅に異なってくると思われます。

建築基準法42条2項

道の幅は4メートル未満だが一定の条件のもと特定行政庁(区長)が指定したもので、42条2項道路に、公道、私道の別はありません。今現在は道路では無いけど、今後、建替える際には、建ぺい率、容積率はもちろん、所有している土地面積から除外して道路となりますので、現状でも道路とみなしているという意味で、みなし道路と言います。

基本的に道路中心から2m部分までがみなし道路(セットバック部分)となりますが、向かいの土地が既に建て替えなどで、みなし道路まで土地を後退させている場合には、こちらは4mになるラインまでがみなし道路の道路部分となります。

これも向かいが崖とか川、電車の線路だったりする場合には、一方後退と言いまして、建て替えをする場合には、こちら側だけ下がって4mになるようにしなければなりません。

また例えば、建築基準法42条2項の4m未満の公道で、中心線から2mセットバックして所有地が道路となる場合に、公道か私道か問題となりますが、公道、私道の別は、売買の対象が「公道」(建築基準法42条2項道路)に面しているのであるから、「公道」となります。

ただ、みなし道路の部分、いわゆるセットバック部分は「道路」として扱われるので、備考欄に、「セットバック部分(約〇m2)は、道路扱い。」と記載するか、それに加えて、「当該セットバック部分は、管轄する行政庁に寄付することにより、公道となる予定」などと追記したら、不動産会社としたら親切な不動産会社だと思います。

 

 

 

43条但書道路

上記の他に43条但書道路というのがあります。市や区役所などの建築確認申請を取得する為に、弁護士などから構成される建築審査会という団体の審査があり、一般的な建築は許可されず、建築して構わないが但しという条件が付く道路となります。一般的には獣道のような舗装されていない道路、狭くて車も入っていけない道路などに適用されています。

再建築不可と記載される事が多いですが、建築が出来ない訳では無くて、一般的な建物は建てられない道路という扱いになっています。

道路種別の調査方法

横浜市では、【行政地図情報提供システム】で検索すると、上記の道路種別がインターネット上で簡単に分かるようになっています。他の行政でもインターネットで分かる事もあれば、市区町村の役所まで行かなければならない行政もありますが、不動産会社任せでは無く、自分で道路種別を調べて、現地で道路幅員が4m以上か未満か調べてみるのが良いと思います。

 

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