土地探し

注文住宅を建てる土地購入の流れ【裏ワザを使ってお得に土地購入!2】

注文住宅の土地探し

注文住宅は自分の好み、自分の理想の建物を叶える、夢のある建物という感じだと思います。実際には、ある程度収入が高い人しか注文住宅で建てられないのが現実という事もあり、また建物や不動産の知識がなければ注文住宅を建てるのに、前に進めない事がありますので、ここで注文住宅の土地探しをお伝えしますので、土地探しの知識を得て頂ければと思います。

注文住宅の土地探しの間違え

注文住宅を建てたいという方が、必ず間違えているのは、良い土地情報が無いと言う事を言われます。そうです。自分が考えている土地は無いのが当然です。

何故かと言うと、まず自分が購入検討するエリア周辺の土地の価格が頭に入っていないという事が多いのです。日本は人口減少社会となっていますが、東京都23区内でも特に人口減少にもある程度、影響を受けない人気エリアがあります。

東京都内で無くても、埼玉県の浦和駅徒歩圏の土地などはどんな大手の不動産会社に頼んでも何年経っても土地が売られている情報すら探せないような場所です。少なくとも人気のエリアでは、土地情報を目にした途端に現金購入されて売れているなんて事も多くあります。基本的に土地探しをされる方の殆どの方は、不動産会社に話せば、そんな価格で売られていたらすぐに買うよと言われてしまうような、安い土地価格の認識を持っています。

土地情報も簡単にインターネットで入手出来る時代ですが、おとり広告のように土地の地形が悪くて安い土地を何故安いのか、詳しい情報を載せないので、価格が安い土地があるという事だけ頭に残って、一般の方は記憶している事が多いので、そこで終わりにせずに何故、安い土地なのか詳しい情報をメールで頂くとか、相談出来る不動産会社の方がいるならきちんと調べて納得しておかないと、誰もが購入する事を躊躇するような土地なのに、そのエリアで安い土地が売っていると間違った土地価格の認識となってしまいます。

基本的に自分がこれ安い土地だと思うような土地は、詳しい情報を載せないおとり広告のような、何かしら難のある土地情報だと思って間違いありません。パッと見て一般の方が安いと思う、売買するのに何も問題ない土地であれば、不動産会社が必ずすぐに購入して、近隣相場の価格にして転売します。

要するに一般の方が、近隣相場より驚くような価格の土地情報を得られる事は無く、騙されるというような事も不動産に限って言えば殆ど無いので、自分が欲しいエリアの土地情報であれば多少高くても購入した方が良いし、敢えて言うなら、そこで建てたいなら建築図面と建築価格をはっきりさせて、土地価格の値引き交渉をすると良いと思います。

何故、土地探しの前に建築会社を決定するのか?

1、土地を現金払いで購入するなら関係ありませんが、殆どの方が金融機関から融資を受けると思います。金融機関は土地を購入したいと相談されても、土地建物の総額の融資金額を算出して融資申込をして頂きたいとなります。

2、また、土地所有者の売主側の仲介業者より良い土地情報があったとしても、購入検討したいのですがと売主側の仲介業者に言っても、一番手で融資の事前審査結果が分かるまで待って欲しいと言っても売れない土地じゃなければ待って貰えず、逆に待って貰える土地なら売れない土地だとも判断できます。

概ね本当に良い土地情報は、金融機関の事前融資審査も通っていて、買おうと金銭的にも知識的にも色々長い期間準備している方が多いので、早い者勝ちに負けてしまいます。

よって、事前審査が通っていない方は、契約どころか土地購入の申込も受付けられないと言われる事が多いのです。売主も売主側の仲介業者も事前融資審査結果が分からない方と契約しても、融資の事前審査が通った方が表れた場合には、そちらの方とすぐに契約したいとなりますので、融資事前審査が通っていようとなかろうと、契約書に融資が通らなかったら白紙キャンセルとは記載しますが、金融機関の事前融資審査で通った方で、本審査を通らないのは、基本的に病気になられた場合と、事前融資審査書類に虚偽があった場合だけです。

注文住宅の土地探しの流れ

1、土地建物の融資を金融機関に申込む以上、先にハウスメーカー決めておかないと良い土地情報が出ても、良い土地情報を得ましたので、どこで建てようか考えないとでは、永遠に良い土地は買えません。金融機関の事前融資審査で2週間前後掛かるのに、その前にハウスメーカー等の建築会社を決めるとなると、その前に良い土地は売れてしまっています。

逆に3~4週間経っても売れない土地は、余りにも近隣相場より高いか、何か問題ある土地になるので、お勧め出来ないとなります。土地購入の為には、かなりのスピード感を出さなければなりません。ハウスメーカーを決めていなければ建物図面も建築費の概算見積も出して貰えません。だから先にハウスメーカーを決定しましょう。

2、ハウスメーカー決定しましたら、初めて土地探しとなります。良い土地情報を得ましたら、すぐに建物図面と建築費の概算見積を出して貰います。建物図面にある程度納得出来たなら、頭金や土地建物代金の他に掛かる費用も算出して貰い、金融機関に事前融資の申込となります。

3、金融機関への事前融資申込は、数行の金融機関へ申込しておきましょう。何日で事前審査結果が出るか聞いておきましょう。

4、金融機関から事前融資結果が出ましたら、土地の売主側仲介業者へ購入申込書と提示を求められたら、事前融資結果を提示する事になります。

5、ここで初めて購入する買主として、契約日や契約内容、決済日時を相談して契約書を作成して契約となります。金融機関から求められると思いますが、決済日が記載された契約書は金融機関が確認すると思います。

注文住宅の土地購入の流れを理解する

この上記の土地購入の流れが理解出来ない、理解されていない方が、インターネットで土地情報を永遠に見ている事になる方が多いと思います。

不動産会社からすると、インターネットに掲載してもすぐに売れないのは、やはり高いからと不動産会社も判断しますので、売主に掲載している期間から、価格を下げる事を提案して売るようにしますし、売主も価格を下げる事に同意すると思います。

マンション購入や建売住宅購入は、既に土地建物の総額の価格で売っているので問題はありませんが、注文住宅は土地購入から建物を建築するのにタイムラグがありますので、注文住宅の土地購入の流れを理解する事は重要です。

だからまずはハウスメーカー等の建築会社を先に決定し、土地建物の融資総額を確定して、金融機関の融資事前審査を通して、良い土地情報を得られた際に買える準備をしておき、注文住宅に向けた土地購入です。

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