こだわりの住まい

賃貸併用住宅のメリット・デメリット【賃貸経営のススメ】

注文住宅を建てる時に、例えば1階は自分で住んで2階を賃貸として貸し出すなど、住居兼賃貸住宅を建てる場合があります。

この賃貸併用住宅について、メリット・デメリットなど説明します。

賃貸併用住宅とは

アパートの中で、1室は大家さんが自分で住んでいるパターンはたまにあると思います。ビルの最上階が大家さんの住居になっていて、それ以下の階をテナントや居住用の賃貸で貸し出していることもあります。あとは、1階は大家さんの店舗として使って、2階以上に居住用賃貸を設けるパターンなどもあります。

いずれにせよ、1つの建物に大家さん自身が使う部屋もあり、賃貸で貸し出す部屋もあるというパターンになります。

所有している土地に1戸建てを建てるのではなく、自分が住む部屋もあるし貸し出す部屋もある賃貸併用住宅を建てるというイメージです。土地の購入から新築アパートを建てて、大家さんも住むということもあるようです。

賃貸併用住宅のメリット

家を建てる時に賃貸併用住宅を建てることのメリットはこのようなことがあります。

家賃収入をローン返済に充てることができる

賃貸併用住宅では、家賃収入をローン返済に充てることができるため月々のローン返済の負担を軽くすることができます。

固定資産税を下げることができる

アパートを建てられるほどの広さの土地では、固定資産税が高くついてしまいます。住宅を建てる時に、完全に自身の住居用として建てるよりも、賃貸併用住宅を建てた方が、土地の評価額を下げて固定資産税を下げることができます。

相続税を軽減できる

固定資産税の評価額が下げられている上に、建物の賃貸部分の相続税も下げることができます。小規模宅地等の特例によりさらに相続税を下げられる場合もあります。

賃貸物件を住宅ローンで建てることができる

賃貸併用住宅とすることで、アパートローンよりも金利の有利な住宅ローンで賃貸物件を建てることができます。但し、自宅として使う部分の割合によって住宅ローンが通らない場合もあるようで、この辺りは金融機関により判断が異なってくるようです。

賃貸併用住宅のデメリットやリスク

賃貸併用住宅にする場合、当然デメリットやリスクも考えられます。

空室問題

賃貸アパートの需要がない土地に居住用の賃貸併用住宅を建ててしまったり、出店に向いていない土地にテナント用賃貸併用住宅を建ててしまうなど、所有していた土地が賃貸経営に向いていなかった場合には、賃貸併用住宅の賃貸部分に借り手がつかず、家賃収入が発生しない可能性があるというリスクがあります。こうなってしまうと、家賃収入からローンを返済することを考えていた場合には、返済の負担が大きくなってしまいます。

大きめの土地を持っているからと言って、どこにでも賃貸併用住宅を建てればよいとい訳にはいきません。

建築費用が高くなる

自宅部分を作った上で、賃貸部分も用意することになるので、どうしても建築費用は高くなります。その分、ローンでの借入金額も大きくなります。

プライバシーや入居者トラブル

賃貸併用住宅にした場合、他の入居者が同じ建物に住むことになるので、音の問題などは発生しがちです。同時に、自分たちのプライバシーの確保が難しくもなってきます。このあたりは、普通に一戸建てに住むのとはどうしても異なってきてしまいます。

店舗用でも居住用でも、賃貸併用住宅にした場合、建物に対して自分たち以外の人の出入りが自然な状況を作ってしまうため、空き巣被害などの犯罪のリスクも高まるかもしれません。

 

賃貸併用住宅におススメの住宅メーカー

賃貸併用住宅を建てる場合、自身が住むだけでなく、借り手に住み続けてもらう必要があるため、住みやすく耐久性の高い建物を信頼できるメーカーで建てたいところです。その方が、金融機関の審査も通りやすい様です。

積水ハウス

賃貸住宅のシャーメゾンが有名ですが、賃貸併用住宅にも力を入れているようです。3階建てや4階建ての住宅を作り、3階以上を住宅用にしてそれ以外を賃貸に出すなど色々なプランがあります。積水ハウスの商品の中でも「ベレオ・プラス」という商品は賃貸併用住宅に向いている商品の様です。

旭化成ホームズ

ヘーベルハウスや賃貸物件向けのへーベルメゾンでおなじみの旭化成ホームズも、賃貸併用住宅にも力を入れているようです。賃貸併用向けの「ヘーベルハウス エスコート」という商品を出しています。賃貸併用住宅向けの特設ページなどもあります。

 

賃貸併用住宅のリスクヘッジ

空室問題のリスクヘッジ

賃貸併用住宅を考えたときに、やはりどうしても気になるのが空室問題ですね。住宅メーカーでもグループ会社などで一括借り上げなどの賃貸経営サポートを行っていたりしますが、空室保証をしてくれる管理会社もあります。このようなサービスをうまく使って失敗しない賃貸経営をしていきたいですね。

ただし、無謀な家賃設定でも保証してくれるという訳にもいかず、保証してもらえる家賃設定で、ローンの返済に見合うかどうかも重要になってきます。立地や貸し出す部屋の間取りなどで変わってきます。この辺りは、建てる前に相談しておけるといいですね。

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